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房企债务违约:惊出一身冷汗

2019-03-02 10:51  本文来源:中国消费者报·中国消费网 作者:孙蔚

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     中国消费者报讯(本报记者 孙蔚)如今,房企的生存状态被万科喊出的口号“活下去”一语道破了天机。如果说连龙头房企都在如履薄冰,那么有些房企已接近溺亡。2018年以来,多家房企频现债务违约,不由得让人惊出一身冷汗。

  银亿重债压身

  2018年12月底,上市公司银亿股份宣布,因短期内资金周转困难,致使银亿房地产股份有限公司2015年面向合格投资者公开发行的公司债券(第一期)(15银亿01)未能如期偿付应付回售款本金,出现实质性违约。据了解,“15银亿01”发行规模为3亿元,银亿股份未能按时足额偿付2018年的回售债券本金2.997亿元。

  就在此前半年左右,这家曾位列浙江宁波百强企业第三名的企业还宣布高调分红28亿元,并表示“资产负债率较低,同时具备较强的盈利能力和持续稳定的现金流,分红预案实施后不会造成公司流动资金短缺”。

  据有关人士透露,引发此次违约的导火索之一是投资人要求提前兑付。“15银亿01”发行于2015年12月24日,为期5年,按照约定兑付日为2020年底,但融资条约中标注,债券发行3年末,发行企业可选择调整利率,投资人可行使回售选择权。目前3年期已到,虽然银亿宣布将债券票面利率从7.28%上调到8.78%,但几乎所有投资人都不接受该条件。

  为缓解资金压力,银亿接连披露资产处置公告,以求断臂求生。其中包括将旗下宁波地产等子公司作价3000万元,向爱建信托出售上海添泰置业60%股权,并贷款2.2亿元;公司旗下子公司宁波银恒房产向上海奥誉置业转让安吉银瑞房地产66.47%股权等一系列资产出售计划。

  此外,银亿还承诺不分红、停止对外投资,并将调减甚至停发董事和高管的工资及奖金。

  据记者了解,银亿面临的不仅仅是这笔3亿元债券违约的困扰。目前,中诚信证已将银亿股份主体和其旗下发行债项“15银亿01”“16银亿04”“16银亿05”和“16银亿07”的信用等级集体下调,由BBB调至C。而且若该公司资金状况继续恶化,不排除评级进一步下降的可能。这些被降级债项中,除了已违约的“15银亿01”外,其余几项公司债的总规模高达15亿元,调整期集中在2019年6-9月,这意味着银亿今年内还有超15亿元债务兑付压力。

  房企连曝违约

  不只是银亿股份,2018年以来,随着房企融资渠道不断收紧,房企债务兑付集中到期,已有多家与房地产有关的企业发生债务违约。

  2018年10月4日,五洲国际控股有限公司公告披露,集团目前已接获多起重大法律诉讼或申请索赔,合共要求赔偿金额达到7.57亿元。五洲国际表示,由于该集团面临财政困难,该集团未能履行上述付款义务及责任。

  10月15日,北京华业资本控股股份有限公司发布公告称,公司2017年度第一期短期融资券“17华业资本CP001”未按时足额偿付债务融资工具本息,已构成实质违约。同天,宁夏上陵实业集团发布公告称,公司“12宁上陵/12宁夏上陵债”发生违约,该期债券本息合计5.42亿元。

  11月22日,中弘股份公告称,截至公告日,公司及下属控股子公司累计逾期债务本息合计金额为85.91亿元,全部为各类借款。如今,连续20个交易日收盘价低于1元的中弘股份已被勒令退市,成为A股首只因股价跌破面值退市的个股。

  11月27日,粤泰股份发布公告称,因卷入借款纠纷事宜,导致公司部分项目资产被查封,该部分资产在公司2018年度第三季报告的账面价值合计约23.6亿元。此外,截至11月28日,粤泰股份及其下属公司银行账户被冻结总数已达11个,实际冻结金额约为442.37万元,占公司最近一期财务报表净资产的0.065%。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进分析,此前房企持续融资,现在进入到兑付的高峰期。同时,当前市场下行,发行新债可能没有通过,而部分企业经营业绩也开始下滑,这都让企业面临偿债风险。

  “融资杠杆不断收紧的大背景下,一些销售额不够大且负债过多的房企,将会面临资金压力过大的风险。”新城控股高级副总裁欧阳捷告诉记者,在融资方面,房企可以通过设立地产基金等多种形式,争取相对便宜的资金,降低融资成本。他还表示,在保证产品和服务品质的同时,开发商应继续坚持资金高周转策略,加快资金回笼,确保企业现金流安全。

  下一个会是谁

  “未来中小房企的生存空间逐渐被压缩。销售、融资端的不畅,会使得行业的弱者处于十分不利的境地,此时如果不及时通过出让股权断臂求生,很难说会不会成为下一个银亿,甚至是中弘。”严跃进直言不讳地表示。

  恒大研究院发布的报告显示,截至2018年上半年,除民间融资和类金融机构贷款,房企有息负债余额约19.2万亿元。2018年下半年到2021年是集中兑付期,规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元,2022年及以后总计仅0.9万亿元。根据国泰君安统计数据,当前房企净负债率创历史新高,达120%,远高于2014年市场下行期平均80%的水平,今年地产业将迎来偿债高峰期。

  协纵策略管理集团创始人黄立冲分析,近两年很多房企都瞄准了千亿目标,企业在土地储备上投入了大量资金。再叠加限购、限贷为代表的宏观调控政策的影响,房企现金流越发紧张。

  这是寡头的时代,随着行业冷清,市场下行,地产业的集中度逐渐提高??硕鹧芯客臣频氖菹允?,截至2018年11月份,千亿企业已有25家,中梁控股、金科、融信、金茂、正荣、中南置地、阳光城等中型房企已进入千亿俱乐部。而等待小房企的,除了被收购,只有消亡。2018年下半年以来,超过30家中小房企通过产权交易平台挂牌转让股权和债权,仅11月份,通过北京产权交易所挂牌转让的中小房企就增加到了11家。

责任编辑:任冬雪

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